注：本文不代表任何推荐。投资有风险，请独立决策。

人人都有一个包租的梦想，人在家中坐，钱从天上来。啊，不对，从别人交的租金里来。可是一看房价，还是做个社畜更现实。现在却有一个低成本收租的买卖，保租房REITs今天正式发售了，而且认购超级火爆。

一、RETIs和收租有什么关系？

所谓REITs是不动产投资信托基金的英文缩写。基础设施公募基金REITs，是指以基础设施项目产生的现金流为偿付来源，向投资者发行的有价证券，是投资不动产的较低门槛工具，投资目标为长期收益和稳定分红。

说人话就是：大家通过买REITs基金，间接持有了基础设施（高速公路、公租房）的股权或者债券，后面基础设施产生的收益作为大家的分红来源。比如今天发售的3只保租房REITs，就是基金所购买项目的房租、车位费收入等，抛去必要的运营成本后，按基金约定的比例定期分配。也就是间接收租了！如下图所示。根据三只基金的安排，面向公众的最低认购金额为1000元，也就是1000元就可以实现“包租”梦想了。

看着这图挺复杂。其实拆开了来看，灰色的部分，不管是管理人、还是托管人、监管人，都是给投资者打工、赚一份管理费的，他们的职责主要是保障基金和项目的正常、稳定运营，确保投资者的收益。之所以分了这么多，也是怕监守自盗啊。托管人、资金监管人一般是银行，基金管理人和计划管理人也都是持牌金融机构，运营管理机构就是物业管理公司之类。

二、怎么持续“收租”？（核心风险）

收租听来挺好的，大家购买是期望当包租公、包租婆收租子的。这三只REITs约定的回报率都不算太高，预期年化分配率分别为：华夏北京保障房REIT在4.3%~4.31%，红土深圳安居REIT在4.24%~4.25%，中金厦门保租房REIT为4.33%~4.34%。

另外，收租是好，万一后面收不到租金或收很少的租金怎么办？所以，这种保租房的REITs，重点要看几个方面：

1. 出租率。保租房的租户，主要是政府保障房范围的人群，通常情况下租户都要等几年才能轮上，所以出租率一般还是有保障的。这次的三个REITs下的项目，出租率都稳定在90%以上。
2. 租金水平。保租房的租金虽然在市价的基础上打一定折扣，但仍留有足够的利润空间，对租客有较大的的吸引力、续租率也较高，所以现金流持续稳定。
3. 未来租金的上涨能力。这个要看约定情况，政府一般会考虑承租人的租金负担能力变化及公租房所在区域市场租金变化等因素，每几年调整一次。但对调整幅度不要抱太高期望。
4. 项目的运营成本。这个一般相对稳定，如果没有重大维修等事宜，不会有太大波动。

具体三只基金的情况，可以详细看看招募说明书，都会详细介绍每个项目的承租情况、租金收入情况、项目运营成本等。

三、如果急用钱怎么办？（流动性安排）

这次保租房REITs基金，都是封闭式基金，也就是直到基金到期才能赎回。这三只基金的封闭期都在60年以上，基本满足了我们一辈子包租公、包租婆的梦想。

那要用钱怎么办呢？别急，这些基金也可以在对应的交易所上市交易，比如上交所、深交所。历史数据看，REITs类基金的市场表现也还不错，基本都有溢价。

四、买卖成本高不高？

抛开交易成本，REITs基金的申购、持有成本与其他封闭式基金大同小异。主要是认购费（百万以下的费率一般是0.6%）、管理费（每年收取，一般由固定管理成本和浮动管理成本两部分构成）、托管费（一般是0.01%每年）。具体看合同约定了。

五、发售基金的底层资产

投资有风险，入市需谨慎。本文根据券商研报，列出相关关键数据，供参考。

1、华夏北京保租房REIT

底层资产包括位于北京的文龙家园项目和熙悦尚郡两个公租房项目。

截至2022年3月31日，两个项目均已稳定运营超过3年；收入全部来自于市场化租户（无关联方租户）且不依赖第三方补贴等非经常性收入，租金低于市场价40%以上。

经过近年来的培育与完善管理，基础设施项目当前已进入稳定发展期，现金流持续稳健，投资回报良好，并具有持续经营能力。

2、红土深圳安居REIT

初始投资的基础设施资产为 4 个保障性租赁住房项目，即安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目。

四个项目均位于所在区域的核心地段，周边配套齐全且均为新建住房，租金仅为同区位同品质市场住房租金的六折左右，与市场化租赁住房相比具有显著的竞争优势，具有增长潜力。

项目营业收入主要包括基础设施资产的保障性租赁住房租金收入以及配套商业、配套停车位的出租业务收入，预测测算情况见下表。

3、中金厦门保租房REIT

底层项目为位于厦门市集美区的两项保障性租赁住房，即园博公寓与珩琦公寓。

受益于相对较低的租金水平和优越的周边环境，2020年11月正式投入运营的园博公寓和珩琦公寓，出租情况均较好。

两家项目公司运营收入包括租金收入（营业收入）及罚金收入等（营业外收入）都呈稳步增长态势。