平安证券关于地产行业2025年的年度策略报告，主要分析了2024年地产行业现状、2025年行业的积极因素、关键点与发展路径，并给出了投资建议和风险提示。
一、2024年行业现状
楼市整体承压：2024年前10月全国地产开发投资、商品房销售面积、新开工面积同比大幅下滑，房价持续下跌，土地供需缩量低迷，二手房挂牌量攀升分流新房需求。
政策针对性调整：中央政策重心转向短期堵点，降低房贷利率、降首付比例等；地方限制性政策持续退出，一线城市部分放开限购。9月末政策带动下，四季度重点城市楼市有所回暖，但持续性待观察。
二、2025年行业展望
借鉴海外经验：经济上行与杠杆回落可提升购房能力，租金回报率超理财及房贷利率能增强购房意愿，供需格局优化促使房价企稳。
国内积极因素积累：国内降首付、降利率叠加房价下跌降低置业门槛，月供 / 可支配收入比降至近年低点，经济增速保持较高、居民杠杆率可控，租金回报率高于国债但仍需降息。
关键在于供需改善：后续需降房贷利率、推进收储消化库存。实际房贷利率仍有下降空间，公积金利率也有下调必要；收储面临资金、房源等问题，但政策有边际变化，资金来源扩大或可缓解问题。
三、行业发展路径
区域分化企稳：“止跌回稳” 或遵循 “好产品 —— 一线 + 二线核心区 —— 全国” 路径。一线城市政策支持，核心城市收储及城改有望去库存；产品升级，高品质项目去化有优势，郊区及刚需板块调整周期长。
盈利空间改善：限价放开下高品质住宅可能涨价，地市降温使地价回落，有望提升房企盈利空间。
销售投资预测：预计2024、2025年商品房销售面积同比降14.6%、6.5%，2025年房地产投资同比降 7.5%，投资复苏滞后于销售。
四、投资机遇与建议
关注优质房企：历史包袱轻、拿地能力强的房企有望受益于核心城市及优质产品市场企稳、盈利改善，如华润置地等；库存结构优、拿地及产品力强的房企可能走出独立行情，如建发国际集团等。
细分领域头部企业：关注经纪、物管、代建等细分领域头部企业，如贝壳、中海物业等。
五、风险提示
- 楼市修复不及预期，受居民预期和二手房分流影响，市场磨底时间可能延长。
- 政策持续性不足，楼市修复和房企现金流改善难以持续。
- 个别房企流动性问题发酵，可能引发债务违约等连锁反应。
- 房地产行业短期波动超出预期，影响后续货量供应及行业指标。
原报告：《地产行业2025年的年度策略报告：止跌回稳，价值回归》，平安证券。
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