多股涨停、政策利好，但这个行业依然只是超跌反弹

周五房地产板块大涨，荣盛发展、大龙地产、中南建设等6股涨停，其中龙头股荣盛发展、金科股份从底部已然翻倍。本周北上资金也开始大手笔增持房地产板块，持股量一周环比增长10.07%。周五国常会的重磅利好，是板块上涨的直接原因。

国常会推进城中村改造：李强主持召开国务院常务会议，审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。

政策要点说明：

1、本次国常会审议通过的指导意见，之前已多次提及，可以算是前期政策预期的兑现。4月28日政治局会议中提及“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设”；6月8日陆家嘴论坛上提及“强化对投资的融资保障，支持超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施等重大项目建设”。

2、政策涉及重点内容。按照住建部前期内容提示，城中村改造涉及内容包括改善房屋面貌（房屋防水、外墙及楼面维修等）、改优居住环境（完善绿化设施等）、改造基础设施（维修改造供电、供水、供气设施），优先改造而非拆除。

行业核心逻辑/亮点：

1、开源证券认为，从板块看当前估值水平、配置比例、市场预期和行业基本面都处于较低水平，2023下半年的政策窗口期值得关注。该机构持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。

2、德邦证券研报指出，房地产作为支柱产业，地产调控政策持续优化引导行业预期向好。保障房建设能增强住房保障能力，也有望协同商品房体系，解决新市民和青年人住房问题。同时，在超大特大城市推进“城中村”改造，有助于提升住房品质，拉动地产投资；“平急两用”公共设施能够弥补公共服务短板，推动大城市发展模式转变。建议关注布局核心城市群，销售回款畅通，能够在高能级城市持续拿地的开发商。

3、申万宏源证券研报认为，我国房地产需求端短期销售呈现超跌、但中期需求仍有支撑，而供给端呈现供给主体过度出清、中期行业供给亚待修复，预计供需两端政策仍将更加积极支持，尤其考虑多项宏观数据和地产数据的走弱，房地产行业政策有望进一步迎来优化。

行业整体营收：

国家统计局数据显示，上半年，全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%，其中，住宅投资44439亿元，下降7.3%。上半年，商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%。商品房销售额63092亿元，增长1.1%，其中住宅销售额增长3.7%。

反弹or反转？

其实从月线数据看，房地产行业在2015年就达到高点，然后横盘至2018年初，2018年之后大趋势就持续向下。这也与2014年万科提出 房地产由黄金时代逐步进入白银时代 的时间节点相仿。这几年的政策去掉了房产的投资属性、而且目前并没有放开，所以行业也难以回到过去的暴利时代，叠加人口即将负增长、居民收入和风险偏好的降低，房地产行业恐怕也难以迅速反转​。

好的方面，随着X大的财报发布，行业及市场最坏预期已经明确，恐怕很难再差了。所以今年以来的政策在资本市场一直效果不显，但这次开始认了。
具体到大A，短期看明后天市场的持续性​。反弹还是反转，跟随市场就好。​

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重要提醒：个人思考，不代表任何推荐之用，仅作为自己制定交易策略的基础。投资者应保持独立思考，形成自己的投资体系。